刘天永blog

目前各地的房价涨幅明显，大众对租房的需求越来越多，房屋租赁市场日渐升温。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，出租房屋所需缴纳的房产税是依据房屋租金计算的，税率是12%，对个人按市场价格出租的居民住房，房产税率减按4％；而自用房屋所需缴纳的的房产税以房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率为1.2%。单位出租房屋、居民将住房出租用于商业经营的房产税税率是自用房屋的10倍。因此，进行房屋出租的房产税筹划是很有实际价值的。

一、巧用优惠政策    　

按照《房产税暂行条例》的规定，个人出租房屋，用于生产经营的按租金收入的12%缴纳房产税。个人将居民住房出租，并且出租后房屋仍用于居住时，根据有关房产税优惠政策，房产税暂减按4%的税率征收。而根据《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》（国税函[2002]74号)，对个人出租商住两用房的，可根据出租后房屋的实际用途确定相应的房产税、营业税税率计征房产税、营业税。

因此，在个人出租商住两用房时，出租方就商用部分和居住用部分分别与承租方签订租赁合同。这样，纳税人在缴纳房产税时的税负将减少。

例如，张先生把购买的商住合用房屋上下两层作商店出租，如果合同未区分商用部分和居住用部分而仅规定每年取得租金80000元，那么刘先生应纳房产税80000×12%=9600（元）。但是，如果他就商用部分和居住用部分分别与承租方签订租赁合同，将楼上面积按每月1500元租给公司居住使用；将楼下房间作为经营使用，年租金62000元。这样两份合同总计租金收入也是80000元。楼上住房每年的收入为18000元，房产税为4％；再加上楼下商业用房房产税62000元，房产税为12％。张先生共纳房产税18000×4％＋62000×12%＝8160（元）。这样就比不分清商用和居住用租赁节省房产税：9600－8160=1440（元）。

二、区分房屋和非房屋租赁价款

出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，比如出租人既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中分别列明房屋租赁价款和机器设备租赁价款的，只需就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税，这样就能达到少缴房产税的目的。

但是，为了避免出租人刻意提高非房屋出租的价款恶意避税，很多地方税务机关按照房屋座落地的繁华程度、房屋结构、用途、新旧程度划分为若干区域，核定各区域房屋的单位建筑面积的最低房屋租金标准。如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的最低租金标准租金和纳税人实际出租的房屋建筑面积计算出出应税租金收入，据以计征房产税。因此，税务机关的最低房屋租金标准可能会成为此项筹划的障碍。

作者简介：刘天永，北京华税律师事务所管理委员会主任，资深税务律师，注册会计师，注册税务师。网址：www.taxlawyers.com.cn