2026年1月1日施行！《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》重磅出炉

编者按：土地增值税是调控房地产市场、参与土地收益分配的重要税种，其征管规范的统一与明晰始终是业界关注的焦点。长期以来，因各地执行口径不一、清算与预征衔接不清等问题，纳税人在合规遵从上面临诸多不确定性，亦在一定程度上影响了税收治理的公平与效率。继2025年11月29日《关于土地增值税征管若干事项的公告（征求意见稿）》发布后，2026年1月1日国家税务总局正式出台《关于土地增值税征管若干事项的公告》（国家税务总局公告2026年第3号，以下简称《公告》），对预征清算衔接、计税依据、扣除项目、尾盘管理等核心征管口径予以明确，自2026年1月1日起施行。本文旨在结合公告条款及官方解读，对关键变化予以梳理分析，为纳税人理解与适用新规提供参考。

《公告》第一条明确了土地增值税预征税款的起止时间规则。起始时间按“首张预售许可证发证当日”或“取得首笔预（销）售收入当日”孰早确定；关键在于，该条界定了预征税款所属期的截止时间为“税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日”。此前，各地对预征终止时点的执行标准差异显著，有的以“企业符合清算条件之日”为界，有的锚定“企业提交清算申报之日”，还有的将预征持续至“税务机关出具清算审核结论之日”，诸多口径给跨区域经营企业带来极大合规困扰。此次《公告》从国家层面统一了预征期限的截止口径，可能与各地目前执行的政策存在显著差异，企业的预缴税款纳税义务可能会予以延长，对此应予以充分关注。

与预征期规则紧密衔接，《公告》第三条进一步明确销售收入、销售面积的归集期截止时点，与上述预征期截止时间保持一致，均为“税务机关受理清算申报时的预征税款所属期终了之日”。在此基础上，第六条规定纳税人在该截止时点后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征期结束后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。这意味着，即便纳税人对清算审核结论有异议并提起复议诉讼的，在清算审核结论通知书未被撤销之前，纳税人仍然要以清算审核结论为基准计算尾盘销售的应缴税款，并及时申报解缴。至此，第一条、第三条、第六条环环相扣，从制度层面实现了预征范围、清算范围与尾盘范围的衔接，大幅提升了征管的规范性和规则的统一性，是实现《公告》开宗明义提及“更好服务全国统一大市场建设”这一政策目的的生动体现。

结合实务案例更易理解这一逻辑，若某房地产开发企业于2026年4月15日提交清算申报，主管税务机关于5月10日受理，且当地实行按月预征，则该项目预征期截止至4月30日，对应的销售收入、销售面积归集期也同步截止至4月30日，5月1日起取得的销售收入不再预征税款，也不再纳入清算范围，转而纳入尾盘管理。笔者此前在分析征求意见稿时曾指出，此类规则可能引发纳税人客观上无法避免的申报不实风险，也即企业4月15日提交清算申报时，无法预知4月16日至4月30日可能产生的销售收入，导致初次申报数据天然不完整，进而陷入非因自身过错导致的违规风险。

值得欣慰的是，《公告》虽未在条文正文直接规定补充申报机制，但通过配套解读案例给出了解决方案。税务总局官方发布的《公告》解读列示的一则案例显示，如果一公司于4月30日提交清算资料，税务机关于5月8日受理，其销售收入归集截止日为4月30日。因该公司4月申报时仅将销售收入归集至3月底，税务机关受理后，甲公司需通过补充申报将数据更新至4月底。这一解读案例回应了此前的顾虑，因税务机关受理时间不确定或企业自身归集收入错误导致的收入数据偏差，并非纳税人主观过错，偏差需待税务机关正式受理后方能最终确定，纳税人在受理后按要求补充申报即可弥合偏差，不会被认定为虚假申报或偷税。这一案例为补充申报提供了政策层面的执行口径，既通过补充申报消化了制度衔接产生的技术性问题，也充分保护了纳税人的合法权益，体现了税收征管的合理性与人性化。

《公告》第二条聚焦预征计税依据的统一，明确房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发房地产项目的，土地增值税预征计征依据=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）。该规则与增值税、企业所得税的预缴计税逻辑保持一致，核心目的是在全国范围内统一预征税基计算标准。此前实务中，各地执行口径存在差异，有的采用“预收款-应预缴增值税税款”的差额法，有的允许纳税人在差额法与“预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）”价税分离法中选择。统一采用价税分离法后，不仅消除了地域间的税负差异，更让纳税人形成稳定的税负预期，同时为基层税务机关提供了清晰的执行标准，进一步提升了政策确定性。

针对长期争议的“红线外支出”扣除问题，《公告》第四条明确，纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同及补充协议中约定，在项目规划范围外为政府建设公共设施所实际发生的支出，可计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。实务中，地方政府为完善区域配套，常要求开发商在红线外承担市政道路、社区公园、公立学校等公共设施建设义务，但此类支出能否在土增税清算中扣除，此前各地政策差异极大。有的地区明确禁止扣除，有的地区则要求以土地出让合同约定为前提方可扣除。《公告》将部分地方的成熟实践上升为全国统一规则，并设置四项扣除前提条件，一是约定依据为土地出让合同或补充协议，而非口头约定；二是约定主体为县级以上人民政府或其相关部门；三是建设内容限定为公共设施，排除企业自行开发的商业配套；四是支出已实际发生且有合法有效凭证支撑。这四项要件形成完整的审核链条，既确保了政策的可操作性，也有效防范了扣除权滥用，同时引导企业规范留存相关资料，降低合规风险。

《公告》第五条优化了印花税与地方教育附加的扣除规则，一是纳税人因转让房地产缴纳的印花税，直接计入“与转让房地产有关的税金”扣除，二是因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。与征求意见稿相比，正式稿的核心变化是删除了印花税扣除需“按企业会计准则规定计入‘税金及附加’科目”的限制条件。这一修改回归了税收扣除的本质，也即税收扣除的核心是支出与应税行为的直接相关性，强调扣除基于实际发生的、与转让行为直接相关的税金支出，而非企业的会计处理方式。此举不仅消除了因会计政策选择不同导致的税收待遇差异，确保了税收公平，还简化了纳税人的证明责任，让规则更符合征税原理。

《公告》第七条明确了尾盘销售单位扣除项目金额的计算规则，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额=税务机关审核确定的该类型房地产扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。

此前征求意见稿中“扣除项目金额包括与转让房地产有关的税金”的表述存在歧义，未明确税金归属期间，可能导致各地解读不一。本次《公告》特别澄清，计算得出的单位扣除项目金额，不包括清算时已归集的相关税金；尾盘销售当期实际发生的税金，按据实扣除原则处理。这一规定借鉴了北京、海南等多地的成熟做法，既避免了将清算期间的税金负担不合理转嫁至尾盘，又实现了尾盘税金与当期收入的精准配比，核算口径更清晰合理。

同时，公式明确“相应类型房地产”的扣除项目金额、“相应类型房地产”的可售建筑面积，与土地增值税分类型清算的基本原则保持内在一致，进一步提升了规则的严谨性。

《公告》第八条填补了尾盘销售免税政策的国家层面空白，明确普通标准住宅的土增税免税政策可延伸适用至尾盘销售阶段。纳税人申报尾盘销售时，若普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%，可享受免税优惠；超过则按规定缴税。此前，尾盘销售能否适用该免税政策各地执行不一，北京、厦门、广西等省市虽通过地方文件作出探索，但缺乏全国统一标准。《公告》将地方成熟经验上升为全国规范，消除了地域执行差异，让纳税人对尾盘免税有了稳定预期，有效减少因政策理解分歧引发的税企争议。

结语：《公告》自2026年1月1日起施行，是国家层面破解土地增值税“政出多门、口径不一”困境、补充制度供给的重要举措。与征求意见稿相比，正式稿开篇新增“更好服务全国统一大市场建设”的表述，彰显了鲜明的政策导向，即通过统一预征清算衔接、计税依据、扣除项目及尾盘管理等核心规则，最大限度消除地域规则差异形成的制度性壁垒，为房地产开发企业营造公平、透明、可预期的税收环境。

对纳税人而言，新规带来的不仅是统一的规则体系，也可能意味着原有地方规则以及执行口径的调整和变化。对此，企业需主动适配新的征管环境，借助专业力量搭建全流程税务风险防控体系，在合规前提下实现税负的合理优化。《公告》的出台，标志着土地增值税征管向法治化、标准化、现代化迈出坚实一步，其顺利实施有赖于征纳双方的共同理解与协同推进。

附：《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号）