房地产开发企业向非金融机构支付的借款利息如何在土地增值税清算时计算扣除？

编者按：依据我国现行法律文件的规定：在土地增值税清算的过程中，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。那么，如果企业是向非金融机构借款，其取得的利息在清算时该如何计算扣除呢？

一、案情简介

江苏大山房地产开发有限公司（以下简称“大山公司”）于2007年4月成立，在泗洪县青阳镇以出让方式取得国有建设用地50.99亩，开发"泗洪第一街"房地产项目。该项目截止2013年12月31日，对外销售27,237.97㎡。2014年3月10日至6月10日宿迁地税稽查局对大山公司2010年1月1日至2013年12月31日期间的涉税情况进行了检查，认定大山公司在营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税、土地增值税等九种税费申缴存在违法事实，并作出宿地税稽处（2014）60号税务处理决定书，要求大山公司补缴或者调整相关税款，其中应补缴土地增值税19,282,778.61元。对该处理决定中关于营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税等八项处理结果，大山公司无异议，并按照要求履行了相关义务，但对处理决定中关于土地增值税清算认定的事实和处理结果有异议，向宿迁市地方税务局申请复议。

大山公司对宿迁地税稽查局的认定存在诸多疑义。本文仅就其向非金融机构借款利息应如何在土地增值税清算程序中计算扣除问题进行讨论。大山公司认为，其在2009年至2013年支付泗洪宏源公有资产管理有限公司利息2,608,617元，支付苏中实业有限公司利息36,905,500元，两项合计39,514,117元，系向非金融机构借款利息。稽查局在认定土地增值税清算过程中，应将其向非金融机构借款利息直接计入开发费用予以扣除，但宿迁地税稽查局按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和10％计算大山公司的房地产开发费用，这种计算方式导致大山公司多缴纳税款。2014年12月1日宿迁市地方税务局作出宿地税复决（2014）1号行政复议决定，维持了宿迁地税稽查局作出的土地增值税清算处理决定。大山公司不服，先后将争议诉至江苏省宿迁市中级人民法院、江苏省高级人民法院，两审法院均未支持大山公司的请求。

二、法律分析

（一）土地增值税清算中可以据实扣除的利息支出

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额（取得土地使用权支付的地价款及有关费用、房地产开发成本）之和的百分之五以内计算扣除。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010）220号）第三条规定：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。《关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）第三条规定，同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

可见，在土地增值税清算中可以据实扣除的利息支出应当具备以下条件：（1）能够按转让房地产项目计算分摊；（2）可以提供金融机构证明；（3）不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

（二）土地增值税清算中向非金融机构支付利息支出的扣除方法

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项同时规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额（取得土地使用权支付的地价款及有关费用、房地产开发成本）之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010）220号）第三条规定：……（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。《关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）第三条规定，同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额（取得土地使用权支付的地价款及有关费用、房地产开发成本）之和的5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额（取得土地使用权支付的地价款及有关费用、房地产开发成本）之和的10%计算扣除。

为了便于税收征管，防范纳税人滥用税收权利导致国家税款流失，同时平衡税收合理性因素，我国现行法律法规明确对于不满足前文可以据实扣除条件的利息支出仍可按一定方法在土地增值税清算时扣除。具体而言，如不满足（1）能够按转让房地产项目计算分摊；或（2）可以提供金融机构证明条件的利息支出（如本案中涉及的向非金融机构支付的利息支出）条件之一，则按照取得土地使用权支付的地价款及有关费用、房地产开发成本之和的5%计算扣除。

（三）税务机关对大山公司向非金融机构支付利息支出的处理符合法律规定

根据前文的论述，宿迁地税稽查局在被诉的税务处理决定中将房地产开发费用按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%计算扣除，符合法律规定。

小结

根据现行法律的规定，关于土地增值税清算过程中，房地产开发企业向金融机构借款或非金融机构借款的处理方法是有区别的，企业在清算过程中，应按法律规定的方式进行处理，任意而为存在法律风险。同时，房地产企业如需向非金融机构的借款，应在进行前期业务规划时考虑税收因素，防范不必要的经济损失和法律风险。

（作者：刘天永，北京华税律师事务所主任，全国律协财税法专业委员会副主任兼秘书长，法学博士，经济学博士后，税务律师，注册会计师，注册税务师；QQ和个人微信号均为：977962，添加可互动交流。）