刘天永：个人转让房屋引发的税款追征纠纷案

实践中，纳税人通过中介公司进行二手房交易的现象较为普遍。一般情况下，交易双方更多的会关注房屋成交价格、房屋产权变更时间等问题。但是，对于房屋交易中涉税事项存在的潜在风险鲜有人问及，这也是房屋转让中涉税争议多发的诱因之一。本期笔者分享一则个人转让房屋引发税款追征纠纷的案例，供读者参考。

一、案情简介

北京市居民刘某2011年5月将自有房屋通过某房产中介公司转让（该房屋缴纳契税时间为2008年6月，房屋产权登记时间为2008年8月），后中介公司将各项交易税费及约定的手续费扣掉之后，将房屋价款交由刘某。

2016年8月，主管地方税务局书面通知刘某，对于2011年所交易房屋应当补缴个人所得税。刘某至税务局查询了解到，根据交易时北京市房屋买卖政策，刘某所交易房屋应缴纳个人所得税，中介公司与主管税局某工作人员串通，通过伪造材料等方式将刘某房屋变更为满五年唯一个人住房，免缴个人所得税，同时将买方所支付款项中代扣的个税部分与该工作人员私分。该税局工作人员因涉嫌滥用职权罪、受贿罪等而使本案案发，主管地方税务局了解到相关情况后认定刘某构成偷税，要求刘某缴纳税款、滞纳金及罚款。

二、法律分析

（一）本案中，刘某应当缴纳营业税、个人所得税

刘某转让房屋时，个人住房转让缴纳营业税及个人所得税有以下3则规定。1、《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）（现已全文废止）规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。2、《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京地税个（2006）348号）规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。3、《北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营〔2005〕345号）第三条第一款规定，纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。根据上述规定，以及“实体从旧、程序从新”原则，刘某转让自有房屋，未满五年，应当缴纳营业税。并根据2007年《个人所得税法》第二条的规定，按照财产转让所得20%的税率缴纳个人所得税。

（二）刘某不构成偷税

根据《税收征管法》第六十三条规定：“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

通过对上述法条解读可以发现，《税收征管法》第六十三条明确的规定了偷税的主体、客观手段和行为后果三个构成要件，但是“主观故意”是否为偷税的构成要件却未能予以明确。在具体个案的处理过程中，国家税务总局先后通过国税办函〔2007〕513号、税总函〔2013〕196号和税总函〔2016〕274号等文件明确“不能证明纳税人存在偷税的主观故意，不应定性为偷税。”也就是说，国家税务总局以规章的形式将“主观故意”纳入偷税的构成要件。应该说，将主观故意作为偷税的构成要件之一，既符合法学原理，也符合纳税人的基本认知。

明确构成偷税需要行为人具有主观故意，意味着行为人要积极主动去追求相关法律后果的发生，即行为人意识到自己即将从事偷税的行为并积极追求偷税结果的实现。本案中中介公司已从交易款项中将应交个人所得税、营业税等税费代扣，税款未缴纳是由于税务机关与中介公司人员恶意串通造成，刘某未实施偷税行为，也没有证据证明其有偷税的意图，对于少缴税款的后果不知情，其不构成偷税，因此税务机关也不得以偷税为理由对刘某加征滞纳金和处以罚款。

（三）本案中，刘某不再负有补缴税款的义务

根据《税收征管法》第五十二条第一款：“因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。”《税收征管法实施细则》第八十一条：“税收征管法第五十二条所称税务机关的责任，是指税务机关适用税收法律、行政法规不当或者执法行为违法。”

本案中，刘某少缴纳税款的直接原因在于税务机关的工作人员将房屋伪造为“满五唯一”住房，系工作人员违法执法，使其符合个人所得税及营业税免税条件，属于因税务机关的责任，致使纳税人未缴或者少缴税款。根据《税收征管法》第五十二条第一款的规定，刘某补缴税款应当适用三年补缴期。

根据《税收征管法实施细则》第八十三条的规定：“税收征管法第五十二条规定的补缴和追征税款、滞纳金的期限，自纳税人、扣缴义务人应缴未缴或者少缴税款之日起计算。”

不同的税收实体对各税种的纳税期限规定不一，使得未缴少缴税款的计算时间也不同。根据《营业税暂行条例》（已被废止）的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项的，其纳税义务发生时间为收讫营业收入款项的当天。根据《个人所得税法实施条例》的规定，财产转让所得以个人每次转让财产取得的收入额减除财产原值和相关税、费后的余额为应纳税所得额。实行按次计征时，每次取得所得的时间为纳税义务发生时间本案中刘某房屋转让完成，并取得中介公司支付的房屋价款，则纳税义务发生。本案中刘某取得房屋转让价款的时间为2011年5月，税务机关发现后将税款处理决定及处罚决定送达至刘某的时间为2016年8月，已超过三年补缴期。对于该笔税款，刘某不再负有补缴税款的义务，税务机关也不应当再向刘某征收。

本案中，因为已过税款补缴期，刘某不再负有补缴税款的义务，具有一定的偶然性。倘若税务机关在税款补缴期限内发现，刘某则不得不补缴税款。本案警示我们，纳税人在通过房产中介转让房产时，要对转让房产所涉及的税费问题进行明确约定，并对交易细节进行关注，以避免可能出现的涉税法律风险，从而保护纳税人自身的合法权益。